De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of
de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, stijgt in
één klap van het uiterst lage 0,78 (juli) naar een hoge 1.27. Het aantal verkopers
die hun initiële vraagprijs aanpast verminderde tot 22 %. Wij weten uit
vroegere bevindingen dat, indien minder dan één op vier verkopers hun initiële
prijs wijzigen, dit een goede mate van marktvertrouwen van de verkopers
uitstraalt. De kopers zelf geven echter niet thuis met een forse daling van
meer dan 50.000 naar een kleine 40.000 effectieve verkopen als waarschijnlijk
gevolg.
Deze gunstige cijfers
verbergen een angstige verkoper.
Deze hoge stijging – quasi een verhoging met ¾ - van het aantal woningen
die vandaag te koop worden aangeboden, is wellicht voor een groot deel te
wijten aan het uitdijende “woonbonus” effect. De verkopers verkiezen hun woning
vervroegd op de markt aan te bieden. Zij hopen zo een prijsvermindering effect
te ontlopen.
Bij een vergelijking van het aantal
prijswijzigingen, niet uitgezet tegen het nieuwe aanbod van vandaag, maar deze van
vorige maand, dan zien wij dat 30% van alle verkopers hun initiële vraagprijs
zakten. Heel wat verkopers die onlangs op de markt kwamen passen wel degelijk hun
vraagprijs aan. Dit kan alleen betekenen dat zij snel willen verkopen.
De koper – die man/vrouw die
het allemaal dient te betalen – die aarzelt.
Langzaam, met kleine ups en downs, neemt het volume van aankopen af. In
een normale markt van de gewone woonhuizen verwachten wij 52.000 verkopen/jaar.
Dit jaar behalen wij wellicht amper 42.000 (op basis van de extrapolatie van de
1ste 6 maanden) met wellicht een ietsje meer door de druk van de
aflopende woonbonus.
De banken houden geen of weinig rekening met de gunsten van de
woonbonus bij het beoordelen van de terugbetalingsmogelijkheden van de lener,
maar dienen in de naam van toenemende bancaire verplichtingen (BASEL 3) een
hogere persoonlijke inbreng van de kandidaat koper/lener te vragen. Dit beperkt
de kandidaat koper in zijn aankoop mogelijkheden.
Dat dit onevenwicht tussen groeiend aanbod en stabiele vraag nog geen
of toch amper invloed heeft op de globale prijsvorming hebben wij wellicht te
danken aan de onverwacht blijvende daling van de hypothecaire intrestvoeten. De
licht stijgende koopdruk door het anticiperen van de kopers op de nieuwe en in
ieder geval minder gunstige fiscale stimuli (de vervanger van de huidige
woonbonus) ondersteunt eveneens de prijs.
De huizenmarkt zal in 2015, en wellicht 2016, rustig verder
kabbelen, zonder te hoge vraagdruk en prijzendruk. We weten dat er vandaag een grote
of tenminste een matige overwaardering van de huizenprijzen is. Met een gezonde
inflatie van een 2 à 3 % moet de markt dit moeiteloos kunnen uitzweten, onder
de absolute voorwaarde dat de markt niet ontwricht wordt door te weinig
nieuwbouw en energie-slimme renovatie. Dit is zeker een aandachtspunt voor de
Vlaamse regering en de woonbonus-slimme-stijl.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten
directmakelaar is een vernieuwde makelaar. Inspraak van éénieder is voor ons belangrijk.
Hoe kunnen wij dnze service verbeteren, hoe kunne wij ons als immo kantoor opnieuw uitvinden.