dinsdag 17 maart 2015

Vlaamse woonmarkt stabiliseert terwijl Waalse blijft stijgen (Woonbonus vs. Huurbonus ?)


De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index februari ‘15, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, sterkt lichtjes aan tot een nog een zwakke 0.91 punten.

Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast komt op 26 % te staan.

Wellicht zien wij de eerste maanden een verder rustig voortkabbelende vastgoed markt in Vlaanderen, terwijl de woonmarkt in Wallonië blijft stijgen.

De trendvoorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.

Volgens de eerste cijfers van Billionhomes dalen de vastgoedprijzen in Vlaanderen in januari lichtjes ( +/- 0,5 %).

Schijnbaar heeft de uiterste lage hypotheekrente de effecten van de verminderde voordelen van de woonbonus gecorrigeerd.

Wanneer wij vergelijken met Wallonië of Brussel, waar de voordelen van de woonbonus niet afgezwakt werden, teken er zich een ander plaatje af. Zowel in Wallonië als in het Brusselse gewest boomt de immo-markt. In Wallonië was er al een toename van het aantal transacties met 11 procent in januari en in februari ging het om een stijging met 10,2 procent. In Brussel was er een groei van het aantal transacties in februari met 2,5 procent.

De eerste cijfers spreken van een algemene prijsstijging bij onze zuiderburen tussen de 3 à 6 %, terwijl de tendenzen in de drie gewesten normaliter vrij gelijkaardig verlopen.

De woonbonus, versie 2015, heeft wel degelijke een ernstige impact op de vastgoedmarkt in Vlaanderen maar de uiterst lage rente zorgt voor de camouflage van de gevolgen.

Door de minder aantrekkelijke fiscale regeling daalt het budget van de koper die hierdoor naar een lagere prijsklasse afzakt. De kopers met het laagste budget worden zo langzaam van de koopmarkt naar de nu reeds krappe huurmarkt en sociale huurmarkt gedreven.

De vraag stelt zich dan ook of het niet opportuun is om de woonbonus – op een snel maar verstandig ritme – af te bouwen en te vervangen door een huurbonus.

woensdag 4 februari 2015

Driedeling maakt huis duurder terwijl de gemiddelde verkoopprijs stabiel blijft !

De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, zwakt af naar een magere .87 punt. Na een einde jaar waar de verkopen werden aangevuurd door het einde oude woonbonus verhaalt, was dit te verwachten.

Waar gevreesd werd dat de markt een dreun zou krijgen vallen dit resultaat nog best mee afgezet tegen de Psv-index van januari 2012 of 2013 (ieder maal 94 punt).

Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast komt op 29 % te staan. Dit duidt erop dat de rest van het 1ste kwartaal 2015 eveneens een rustige immo-markt zal zijn.

De trend voorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.
 
Wanneer wij de verkopen van “gewone’ woonhuizen bekijken over het volledige jaar 2014, kunnen wij niet anders dan vaststellen dat de overgang van de oude woonbonus naar de fiscaal minder gunstige woonbonus per saldo weinig impact gegeven heeft op de jaarresultaten. De aantal koop/verkoop transacties in het 4de kwartaal dienen met 18,5 % de cijfers van het 4de kwartaal ’13 te overtreffen om 2014 even goed af te sluiten dan 2013.

 

 Zou het toch zo kunnen zijn dat niet het fiscaal potentieel voordeel de incentive is tot aankoop van een woning, maar eerder de job zekerheid, de familiale situatie (samenwonen of niet meer samenwonen, aantal kinderen.). De hoogte van het netto gezinsloon en de inkomstenvastheid bepalen dan het budget en dus de grootte en comfort van de woning.

Het besteedbaar budget, door gebrek een inflatie en traag stijgende economische groei, zal in 2015 geen of weinig groei kennen. De extreem lage intresten compenseren heden voor een heel belangrijk deel de fiscale nadelen van de woonbonus.

Blijven de intresten in 2015 op een dergelijke laag niveau, dan is dit een belangrijke koopstimulans voor de koper. Door de extreem lage inflatie is de verkoper ook minder geneigd om zijn vraagprijs omhoog te duwen.

De huizenmarkt verdeelt zich in DRIE deelmarkten.

Alhoewel de prijzen in 2015 gemiddeld stabiel of zwak stijgend zullen blijken, zal er zich in de markt een DRIE-deling voordoen.

De grotere huizen en villa’s gebouwd rond de jaren 60 zijn niet meer aangepast aan de huidige wensen van comfort, ecologie en leefgewoonte. Heel wat moderne gezinnen zijn kleiner. Beide partners hebben een fulltime job. Deze woningen zijn amper aanpasbaar aan hun huidige woonwensen en daarboven dan ook nog duur in onderhoud. De vraag naar deze woningen crasht net zoals hun waarde.

De huidige generatie kopers heeft niet meer de SPAARQUOTA van hun ouders. Eveneens blijkt dat de mogelijkheden van de ouders om ‘wat te helpen’ bij de aankoop van een woning eveneens op zijn einde loopt.

Gezien een bank – indien hij een gezonde portefeuille wil uitbouwen – slechts een maximale 80% van de koopsom uitleent aan de kopers wordt het totaal koopbudget kleiner. Grotere en dus duurdere woningen worden moeilijker verkocht wat zich vertaalt in een lagere prijs.

De andere kant van de medaille is dat de markt van de kleinere woningen onder druk komt en eerder een prijsstijging zal kennen.

Wie te lang wacht om een modale woning te kopen zou wel eens bedrogen kunnen uitkomen


dinsdag 2 december 2014

Lage intrest compenseert ten volle de overgang van de oude naar nieuwe woonbonus.


De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, stabiliseert – na de gekte in de maanden september en oktober, op 1.06. Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast komt op 37 % te staan.
Dit wijst erop dat de markt het einde van de woonbonus oude systeem goed zal verwerken.

De trend voorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be geeft de nieuwe verkoopintenties weer van de Vlaamse particuliere verkopers uit het middensegment van woningen. Eveneens wordt het aantal prijswijzigingen opgevolgd die deze particuliere verkopers aanbrengen in hun vastgoedaanbiedingen. De evolutie van het totale aanbod van de particuliere verkopers en hun spontane prijswijzigingen in de loop van deze periode geven de toekomstige markttendens weer.

Volgens de meest recente cijfers van Billionhomes.com daalde de vraagprijs van woonhuizen in België in oktober met 0.39% vergeleken met vorige maand, september. Een gewoon woonhuis is gemiddeld 330.451 € waard, 1.293 € goedkoper dan de gemiddelde vraagprijs in september.

De omschakeling van de oude naar de nieuwe woonbonus lijkt dus eveneens weinig invloed te hebben op de verkoopprijzen van woningen.

De nabeschouwingen over het jaar 2014, die straks zullen gemaakt worden, zullen wellicht tot de conclusie komen dat de overschakeling van oude naar nieuwe woonbonus slechts een kanttekening zal waard zijn.

De eerste 6 maanden van het jaar waren er volgens de FOD-economie 10 % minder verkopen.
De laatste 2 kwartalen zullen dit – dank aan de druk gecreëerd door het einde van de woonbonus oude stijl – grotendeels goedmaken.

De nieuwe woonbonus heeft amper invloed op de woningmarkt

Veronderstel dat een koppel een gemiddeld geprijsd woonhuis koopt, daarvoor een hypothecaire lening aangaat, er nog in slagen deze lening voor 31 december ’14 af te sluiten en de nieuwe woning te bewonen.

Dan zullen zij ten volle kunnen genieten van een belastingbesparing van 3.040 € (6.080 € x 50 %).

Zijn ze net te laat dan genieten zij slechts van de voordelen van de nieuwe woonbonus of 1.824 € (4.560 € x 40 %), of 100 €/maand minder.

Indien ons koppel er vandaag in slaagt om de hypothecaire lening af te sluiten tegen een intrest van 3.2 % i.p.v. 3.8 % (tarief gisteren) is dit nadeel reeds volledig gecompenseerd. (lening op 20 jaar van 330.000 € à 3.2 % kost 1.864 € en aan 3.8 % 1.965 €).

En 2015?
Als gevolg van de drukte gedurende het 4de kwartaal kunnen wij een lichte terugval van de transacties verwachten gedurende het 1ste kwartaal van 2015.
Voor de rest van 2015 wordt het weer zoals altijd, wat klagen en zagen en op het einde zien wij dat het goed was.
Eén voorwaarde blijft cruciaal: de rente dient laag te blijven.

Blijft het aantal gezinnen toenemen en blijft het inkomen van de gezinnen (licht) groeien dan staat de woningmarkt nog mooie tijden voor de boeg.

De resultaten van de PVS-index zijn te raadplegen op www.directmakelaar.be
 

Voor meer informatie kan u terecht bij Hans Loose van Directmakelaar.be op het nummer 0474/482 498

 

woensdag 8 oktober 2014

Verkopers van woningen jagen op ‘hun’ woonbonus en de gevolgen voor 2015 ?

De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, bereikt de ongeziene hoogte van 1.54 pnt. Dit is het hoogste cijfer sedert mei 2009 (de 1ste pvs-telling).Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast komt op 25 % te staan.

Alles wijst erop de VERKOPERS nog snel hun Woonbonus-meerwaarde te gelde willen maken.

Men kan verwachten dat het inruilen van de uiterst lucratieve fiscale voordelen bij woningaankoop door een goed, maar toch iets milder, fiscaal gunstregime een stormloop zou teweeg brengen op woonhuizen en appartementen.

Daar waar de laatste cijfers (Febelfin) in mei (-14%), juni (-10%) en juli nog een lichte daling van het aantal aangevraagde hypothecaire kredieten (2.41 % minder dan in juli ’13) vertoonden, wijzen de eerste rudimentaire cijfers van september op een toegenomen activiteit bij de kopers. . Dit kan dan ook een eerste indicatie zijn dat ook de kopers actiever worden en sneller de koopbeslissing nemen.

Wij vermoeden echter dat deze verhoogde activiteit slechts een geringe invloed zal hebben op de uiteindelijke verkoopprijs. Waarom?

·         De prijsvorming op de Vlaamse (Belgische) vastgoedmarkt ondervond tot op heden geen of weinig hinder van de sluimerende economie. Dat de Regering Di-Rupo alleen wat aan de zijlijn van de noodzakelijke besparingen morrelde zal daar niet vreemd aan zijn.

De Vlaamse regering blijkt nu wel degelijk in te grijpen wat – zekerlijk op de kortere termijn - een negatiief effect op de prijzen van de woningen kan hebben.

·         Tot voor de crisis hadden de Verkopers het voor het zeggen op de residentiële vastgoedmarkt. De verkopers schatten hun vraagprijs in op grond van rationele criteria zoals de ligging en grootte van het perceel alsook de bewoonbare oppervlakte van de woning. Deze enkele objectieve gegevens, wat afgerond met enkele sentimentele argumenten, leidden toen tot een goed voorspelbare vraagprijs.

Vandaag echter is het de Koper die de vraag-, of beter, biedprijs bepaalt. De koper laat zijn prijs afhangen van heel wat factoren zoals fiscale voordelen, al dan niet gezinsvriendelijke omgeving, grootte van de tuin, ecologie, afstand tot de werkplek, vooruitzicht op een stabiele loopbaan, één- of meer oudergezin en/of de gezinsevolutie, leningsmogelijkheden, …. Daarenboven kan deze mix van factoren snel wijzigen waardoor het beschikbaar koopbudget snel kan wijzigen. Het koopgedrag valt daarom moeilijker dan ooit te voorspellen en lijkt soms irrationeel.

Voorspellen is moeiliik; laat u dan ook niet opjagen als Koper

Voorspellen dat de prijzen volgende jaar met 5, 10 of 15 % zullen dalen, wie weet stijgen, is weinig zinvol. Wellicht is een beste assumptie dat het koopbudget zal dalen, waardoor de prijzen van de goedkopere woningen – door verdringing van de betere kopers naar een lagere prijsklasse - zullen stijgen.

Als koper zou ik mij dan ook niet laten opjagen. Een woning kopen is en blijft een ernstige zaak met een belangrijke financiële impact op het gezinsleven en dat voor vele jaren. Je woning koop je daarom beter in alle rust, na grondig evaluatie en het nodige studie- en rekenwerk.

dinsdag 26 augustus 2014

AANTAL HUIZEN IN VERKOOP STIJGT - MAAR ER ZIJN MERKBAAR MINDER KOPERS

AANTAL HUIZEN TE KOOP STIJGT - MAAR EFFECTIEVE VERKOPEN ZAKKEN FORS 

De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, stijgt in één klap van het uiterst lage 0,78 (juli) naar een hoge 1.27. Het aantal verkopers die hun initiële vraagprijs aanpast verminderde tot 22 %. Wij weten uit vroegere bevindingen dat, indien minder dan één op vier verkopers hun initiële prijs wijzigen, dit een goede mate van marktvertrouwen van de verkopers uitstraalt. De kopers zelf geven echter niet thuis met een forse daling van meer dan 50.000 naar een kleine 40.000 effectieve verkopen als waarschijnlijk gevolg.

Deze gunstige cijfers verbergen een angstige verkoper.
Deze hoge stijging – quasi een verhoging met ¾ - van het aantal woningen die vandaag te koop worden aangeboden, is wellicht voor een groot deel te wijten aan het uitdijende “woonbonus” effect. De verkopers verkiezen hun woning vervroegd op de markt aan te bieden. Zij hopen zo een prijsvermindering effect te ontlopen.

Bij een vergelijking van het aantal prijswijzigingen, niet uitgezet tegen het nieuwe aanbod van vandaag, maar deze van vorige maand, dan zien wij dat 30% van alle verkopers hun initiële vraagprijs zakten. Heel wat verkopers die onlangs op de markt kwamen passen wel degelijk hun vraagprijs aan. Dit kan alleen betekenen dat zij snel willen verkopen.
 
De koper – die man/vrouw die het allemaal dient te betalen – die aarzelt.

 


 

Langzaam, met kleine ups en downs, neemt het volume van aankopen af. In een normale markt van de gewone woonhuizen verwachten wij 52.000 verkopen/jaar. Dit jaar behalen wij wellicht amper 42.000 (op basis van de extrapolatie van de 1ste 6 maanden) met wellicht een ietsje meer door de druk van de aflopende woonbonus.

De banken houden geen of weinig rekening met de gunsten van de woonbonus bij het beoordelen van de terugbetalingsmogelijkheden van de lener, maar dienen in de naam van toenemende bancaire verplichtingen (BASEL 3) een hogere persoonlijke inbreng van de kandidaat koper/lener te vragen. Dit beperkt de kandidaat koper in zijn aankoop mogelijkheden.

Dat dit onevenwicht tussen groeiend aanbod en stabiele vraag nog geen of toch amper invloed heeft op de globale prijsvorming hebben wij wellicht te danken aan de onverwacht blijvende daling van de hypothecaire intrestvoeten. De licht stijgende koopdruk door het anticiperen van de kopers op de nieuwe en in ieder geval minder gunstige fiscale stimuli (de vervanger van de huidige woonbonus) ondersteunt eveneens de prijs.

De huizenmarkt zal in 2015, en wellicht 2016, rustig verder kabbelen, zonder te hoge vraagdruk en prijzendruk. We weten dat er vandaag een grote of tenminste een matige overwaardering van de huizenprijzen is. Met een gezonde inflatie van een 2 à 3 % moet de markt dit moeiteloos kunnen uitzweten, onder de absolute voorwaarde dat de markt niet ontwricht wordt door te weinig nieuwbouw en energie-slimme renovatie. Dit is zeker een aandachtspunt voor de Vlaamse regering en de woonbonus-slimme-stijl.

 


 


 

maandag 28 juli 2014

Vastgoed Vlaanderen: de Zachte Landing is ingezet, en dit is goed nieuws ! Voorzichtige wijziging in de woonfiscaliteit ( WOONBONUS).

 De Particuliere Vastgoedsentiment (PVS)-index, of de mate waarin de particuliere vastgoedverkopers naar de markt gaan, daalt nu reeds 3 weken na elkaar om op de nationale feestdag het zwakke cijfer van 0,78 te bereiken. Wij moeten terug tot december  2010 (0,77) om een zwakkere aanbod-markt te vinden.

Het aantal verkopers dat hun prijzen aanpast verbeterde lichtje van 30 % naar een 27%.

De zomermaanden zijn  traditioneel zwakkere aanbod maanden, maar het wegzakken van de aanbod is wel zeer heftig.

In de vorige PVS-index commentaar uiten wij de vrees dat de vastgoedmarkt reeds vanaf het derde kwartaal naar een aanbod-daling zou kunnen gaan.

  

Wanneer we de evolutie (inflatie) van de woningprijzen bekijken dienen wij vast te stellen dat deze voor bestaande woningen reeds vanaf het derde kwartaal 2013 langzaam afkalven.

De verkoopprijs van nieuwe woningen hebben het steeds iets  moeilijker om de prijszetting naar beneden aan te passen. De bouwkosten zijn niet zo flexibel, en de grond werd normaliter reeds vroeger aangekocht.

De meer recente cijfers (notarisbarometer) geven aan dat deze tendens van minder snel stijgende verkooppijzen zich bestendigt. De verkoopprijzen van woningen volgen het ritme van de index met moeite of niet meer. De gemiddelde verkoopprijs van appartementen daalt nu reeds 3 kwartalen na elkaar.

                                                           Fod economie

De cijfers m.b.t. het aantal aangevraagde dossiers hypothecair krediet bevestigen deze tendens. Zowel het aantal aanvragen als de gevraagde te lenen sommen dalen significant (resp. -7.68 en -4.16 %).

Al met al klinkt dit veel onrustiger dan het eigenlijk is.

In de landen om ons heen kwam de landing vroeger en harder aan.

Op korte termijn komen er in Vlaanderen blijkbaar geen grote ingrepen in de rente, loonindex en sociale zekerheid. De huidige niet efficiënte woonbonus wordt door de nieuwe Vlaamse regering voorzichtig omgeturnd naar een efficiëntere woonfiscaliteit.

De Vlaamse vastgoedverkoper en -koper maakt zicht niet zoveel zorgen en laat de immo-markt rustig verder kabbelen.

Maar:
Enerzijds zal op langere termijn de economie zich herstellen en zal het overheidsbeleid bijgestuurd worden. Dit zal een negatieve impact op de verkoopprijs hebben.

Anderzijds zullen wij ondervinden  dat er te weinig (groene) woningen gebouwd werden,wat door een gebrek aan aanbod de prijzen naar boven zal stuwen. 

Maar dat is een probleem voor later.